담보인정비율(LTV)로 담보대출한도를 계산해보자

담보인정비율(LTV)의 이해

담보인정비율은 대출을 위한 담보물 평가시 담보물의 시가에서 얼마 정도의 비율로 담보물을 인정하는지를 정한 율이다. 담보인정비율은 은행의 입장에서는 경매시 손실없이 대출원금을 회수하기 위한 공간이고 통화량 및 부동산 물가와도 관련 있어 정부의 주된 규제대상이 된다. 18.9.13일 발표된 정부의 주택시장 안정대책의 골자는 종합부동산세 인상과 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역을 지정하여 해당 담보인정비율을 조정하여 가능대출금액을 줄이는 것이다. 담보대출의 한도를 계산할 때, 정부규제로 인해 담보인정비율 이외에도 주택소유여부, 소득대비해서 대출금액을 정하는 총부채상환비율(DTI)등이 고려해야 실질적인 한도를 확정할 수 있지만 담보인정비율은 그 한도를 산정할 때 기본이 되는 요건이다.

 

담보대출의 한도 산정방법

담보대출의 한도를 산출하는 방법은 우선 담보가치(시세)에서 담보인정비율을 곱하고 그 값에서 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 제하는 것이다. 은행 입장에서는 차주가 대출을 갚지 않아 경매를 진행할 때 시세보다 저렴하게 낙찰받을 것을 감안하여 일정비율 이상은 대출을 해주지 않고, 경매 낙찰시에도 배당순서가 앞서는 선순위채권과 임차보증금을 제하는 것이다. 최우선변제 소액임차보증금은 주택임대차보호법 제 3조제1항에서 보호하는 소액임차인이 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 못 받더라도 경매신청등기전에 대항력만 갖추면 보증금 중 일정액을 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 감안하여 대출한도에서 제하는 것이다. 주로 방 개수를 세어서 계산한다. 소액임차인의 최우선변제 해당 기준일은 해당 주택에 가장먼저 설정된 날짜이긴 하나, 2016년 3월 31일 서울특별시의 최우선변제보증금은 3,400만원이다. 하지만 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI)을 이용하면 최소임차보증금 차감을 하지 않을 수 있다.

 

계산기를 이용해보자

복잡한 계산이 어렵다면 각 은행 사이트에 있는 담보대출관련 계산기를 이용하면 된다. KB국민은행에서는 KB Liiv on이라는 사이트를 통해서 담보대출가능 금액을 조회해볼 수 있다. 예를 들어 서울 용산구 한강로에 있는 용산파크자이 99.85m2를 담보로 대출받는다고 하면 예상매매가와 임대차금액, 해당층수를 입력하게 되어 있다. 시세보다 저렴하게 거래했다면 거래가를 사용하고 시세보다 높게 거래했더라도 시세일반가인 115,500만원을 사용하여 한도를 계산한다. 대출가능금액은 115,500만원 X 40%(용산구는 투기지역으로 지정되어 LTV40%이다.) = 46,000만원이 된다. 해당 계산기에서는 MCI보험을 가입했다는 가정으로 방공제를 하지 않았다. 해당 페이지에서는 “주택구입자금은 무주택시, 일반자금은 1주택 보유시를 기준으로 하였습니다. 따라서 주택 보유 수 및 서민실수요자 여부에 따라서 LTV 비율은 증가 또는 감소될 수 있습니다.” 라는 안내 메시지가 나오는데 대출받는 사람의 상황에 따라서 가능금액이 달라질 수 있음을 공지하고 있다.