전세보증금 돌려받을 수 있을까?

전세보증금 돌려받을 수 있을까?

전세가격 하락세가 지속됨에 따라서 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 하지만 한국은행 보도자료에 따르면 지역별로 편차가 있으나 전세가격이 하락하더라도 집주인의 대부분이 금융자산을 처분하고 금융기관을 통한 대출을 통해서 보증금을 반환할 수 있는 것으로 나타났다. 전세값 상승으로 인해 급하게 증가했던 전세자금대출 역시 차주의 신용, 부채 구조가 양호하여 아직까지는 별다른 위험신호는 없었다.

전세가격 등락률(출처:한국은행 보도자료)

전세가격 얼마나 하락?

지방 전세가격은 13년부터 17년 3월까지 9.4% 상승하였다가 17년 4월부터 하락했고 수도권은 13년1월부터 17년 11월까지 23.3% 상승하였다가 2017년말 이후 하락세가 지속되고 있다. 18~19년 대규모 아파트 입주물량으로 전세공급대비 수요를 나타내는 전세수급지수도 공급우위로 전환되었다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 2019년 1~2월 거래된 아파트 중 52%가 전세가격이 2년전보다 하락한 것으로 나타났다. 아파트의 25.3%가 전세가격이 10%미만 하락하였고 10%~20% 하락한 아파트가 14.9%, 20%~30% 하락한 아파트가 7.1%, 30%이상 하락한 아파트는 4.7%이다. 지역별로 보면 서울, 경기, 인천이 하락폭이 크며, 경남, 울산은 조선 및 자동차 산업의 침체로 큰 폭의 하락 중이다. 상대적으로 보증금이 적은, 3억 미만의 아파트 전세가격이 10%이상 하락하는 현상도 두드러졌는데, 이는 지방을 중심으로 전세가격이 크게 하락하였기 때문이다.

 

아직 위험성 크지 않아

전세가격이 하락하면 임대인은 보증금을 돌려주기 어려운 상황에 처하게 되는 것이 사실이지만 임대인이 고소득 비중이 높고 실물자산을 많이 보유하고 있어 현재는 위험성이 크지 않은 것으로 나타났다. 임대인의 소득구성은 4~5분위 비중이 18년 3월 기준으로 64.1%이고 가구당 평균 8.0억원의 실물자산을 가지고 있어 금융자산과 실물자산에 비한 총부채비율은 26.5%로 낮은 수준이다. 참고로 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 넘는 가구는 18년 3월 현재 0.6% 수준이다.

 

약화되는 임대인의 보증금 반환능력

하지만 실물자산이 아닌 금융자산만을 놓고 보면, 임대인의 보증금 반환 능력은 약해지고 있는 것이 사실이다. 작년 부동산 시장 활황으로 임대인의 금융부채가 7.4% 증가하고 실물자산이 6.1% 증가한 것 대비 금융자산은 3.2% 증가하였다. 만약 지금과 같은 부동산 매매가격 하락이 지속된다면 임대인의 보증금 반환 능력이 크게 약화되는 것도 사실이다. 현재까지는 임대인의 금융자산이 보증금을 상회하는 수준이나 보증금 대비 금융자산 비율이 지속적으로 상승하고 있다. 특히 부채를 보유한 임대인의 경우 18년 3월 보증금이 금융자산의 91.6%까지 상승하였다.

전세자금대출의 부실 가능성

전세보증금 급등으로 인해 증가한 전세자금대출은 2018년 말 92.5조원의 규모로 전체 가계대출의 6.4%를 차지하고 있다. 임대인의 보증금 반환이 어려워질 경우, 전세자금대출의 상환이 어려워져 연체율이 늘어날 것이라는 우려도 있다. 하지만 18년 6월말 전세자금대출 연체율은 0.18%로 전체 가계대출의 연체율인 0.25%보다 낮고, 전세자금대출의 차주는 신용등급 1~3등급의 대출 비중이 81.9%를 차지하며 대출을 한 건만 가지고 있는 비중이 75.3%이다. 최근 주택도시보증공사의 보증금반환보증사고 건수가 18년중 372건으로 17년 33건 대비 늘고있는 추세이긴 하나, 아직까지는 3개 보증기관의 전세자금대출 보증공급 대비 대출금을 갚지 못해서 보증기관이 대신변제하는 비율은 1%미만 수준이다.

 

파급효과가 큰 전세보증금

19년 들어 입주물량이 늘어나고 작년 활발했던 부동산 시장이 주춤하면서 전세가격은 하락추세를 보이고 있다. 하지만 일각에서 우려하는 전세보증금 반환으로 인한 전반적인 위험신호는 아직 나타나지 않고 있다. 하지만 집값과 전세가격 하락세가 지속되고 있고 지역별, 입주 시기별로 편차가 크게 나타나고 있기 때문에 전세보증금 반환 리스크가 증대될 수 있는 위험성이 있다. 전세보증금은 가계 자산에서 차지하는 비중이 크고 해당 위험이 금융기관의 건전성과도 연결되기 때문에 향후 추이를 유의깊게 살펴야 한다.